Contrato de arras

04ago


Gran parte de la población considera que en el sector inmobiliario se manejan términos que no son fáciles de entender. Cuando nos referimos al contrato de arras, muchas personas saben que tiene que ver con los inmuebles pero sin entender qué conlleva.

¿Qué es el contrato de arras de una vivienda?

Se trata de un documento en el que un comprador y un vendedor expresan su compromiso de efectuar la compraventa de una propiedad en un plazo de tiempo establecido. En él ambas partes manifiestan su voluntad de llevar a cabo la operación entregando el comprador una suma de dinero para reservar la vivienda y demostrar a la otra parte su voluntad de adquirirla.

La cantidad de dinero a entregar varía en función de las necesidades de las partes, pero lo que se suele hacer es entregar un 10% del precio de venta del inmueble.

Se trata de un contrato vinculante que acarrea consecuencias legales frente a su incumplimiento. A su vez, el notario utilizará este documento como base para redactar la escritura de compraventa, por lo que deben incluirse todos los detalles de la operación y todos los acuerdos que se hayan realizado entre las partes.

¿Qué tipos de contrato de arras existen?

Existen tres modelos de contratos de arras y cada uno de ellos tiene consecuencias jurídicas diferenciadas en caso de incumplimiento.

Arras confirmatorias. Su finalidad es confirmar que existe un compromiso de las partes con la compraventa. Son un anticipo del precio, esto es, una primera entrega de dinero a la que deberán seguir las demás. Esta modalidad de arras no permite a las partes desistir del contrato principal, de modo que si se produce un incumplimiento, las partes no podrán rescindir el contrato de manera unilateral, sino que se aplicarán las reglas generales de incumplimiento de obligaciones, lo que significa que el perjudicado puede escoger entre la exigencia del cumplimiento de la obligación o su resolución, con la indemnización o el abono de intereses que corresponda respectivamente.

Arras penales. Estas arras cumplen una función de garantía y se equiparan a las obligaciones con cláusula penal. En caso de incumplimiento, si es el comprador quien rompe el contrato, la otra parte podrá exigir la venta del inmueble además de quedarse el dinero de las arras o pedirlo por duplicado. Si lo rompiese el vendedor, éste deberá afrontar la indemnización correspondiente, así como llevar a cabo la venta del inmueble si el comprador lo exige judicialmente.

Arras penitenciales. Es el tipo de arras que se utiliza en la mayoría de los casos. Aquí la suma de dinero que se entrega para reservar la propiedad va a funcionar como indemnización si se rompe el acuerdo. Permite el desistimiento del comprador o del vendedor sin más penalización que la pérdida de la señal o la devolución por duplicado del importe recibido, respectivamente.

Hay que tener en cuenta que si el contrato de arras vence sin que se haya firmado la escritura de compraventa y se quiere continuar con ella, es posible realizar una prórroga del documento, por lo que bastará con añadir un anexo de ampliación al contrato e indicar el nuevo plazo para la firma.

También cabe destacar que si falleciera una de las partes tras firmar el contrato de arras, no se tendrán en cuenta las penalizaciones acordadas.

Finalmente, aclarar que no hay que confundir las arras con el pago aplazado del precio, pues se trata de conceptos distintos. Cuando se habla de pago de parte del precio de la compra, se está ante un contrato de compraventa con precio aplazado en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato. Por su parte, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras, como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa.