Cómo renegociar la hipoteca. Novación o Subrogación.

27jul


Pocas son las personas que pueden pagar su casa sin financiación ajena, de ahí que los préstamos hipotecarios se hayan convertido en compañeros de viaje habituales para aquellos que desean convertirse en propietarios de una vivienda y que el mercado hipotecario haya sido uno de los que más ha crecido en los últimos años.

 Encontrar la mejor hipoteca no es tarea sencilla. En general, tenemos falta de conocimientos económicos y ello junto con los imprevistos coyunturales y personales que se pueden dar a lo largo de la vida de una hipoteca, puede llevar a que un hipotecado quiera renegociar las condiciones firmadas en su préstamo hipotecario y mejorar así las mismas. Esto es posible mediante la novación y la subrogación. Se trata de dos alternativas diferentes y vamos a ver a continuación en qué consiste cada una de ellas.

 

Novación

La novación de la hipoteca permite que la persona hipotecada renegocie con la entidad financiera las condiciones de la hipoteca sin cambiar de banco y es elcliente quien la solicita.

Los cambios que permite realizar sobre el préstamo hipotecario son respecto a:

-        El importe de la hipoteca pendiente: pudiéndose ampliar el capital si se necesitase disponer de una cantidad mayor de dinero.

-        El plazo de amortización: tanto para aumentarlo como para reducirlo.

-        El tipo de interés: pudiendo cambiar el diferencial o bien el tipo de interés fijo a uno variable.

-        El titular del préstamo hipotecario: modificando las personas que deben hacerse cargo del préstamo por causas como el fallecimiento, divorcio, etc.

-        El sistema de liquidación: los préstamos pueden incorporar periodos de carencia, permitiendo introducir también sistemas con cuotas crecientes.

 

Subrogación

Es un trámite que permite al hipotecado modificar las condiciones de una hipoteca cambiando el préstamo de una entidad financiera a otra.

Cuando la persona se subroga y cambia la hipoteca a otra entidad se conoce como subrogación del acreedor. Y también podemos hacer una subrogación modificando las condiciones de una hipoteca sustituyendo a una persona por otra, es decir, que el comprador de una vivienda se subrogue en la hipoteca ya existente, que asuma la deuda, y a esto se le conoce como subrogación del deudor.

 

¿Cuáles son las diferencias entre subrogación y novación hipotecaria?

Una y otra nos van a permitir cambiar las condiciones de una hipoteca ya firmada, sin embargo, en el caso de la novación, se trata de modificaciones que se llevan a cabo de forma interna (negocian el banco y el hipotecado). Por contra, en el caso de la subrogación, las modificaciones implican la colaboración de un tercer agente que es externo al contrato hipotecario inicial (otra entidad bancaria u otro particular que serán los que asumirán la subrogación de la hipoteca).

 

 ¿Qué gastos implican?

A partir de la vigente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, los gastos que implican estos trámites los asume la entidad bancaria, pero hay que tener en cuenta que situaciones particulares de los solicitantes o algunos bancos pueden derivar al cliente unos gastos adicionales. Así las cosas, habrá que ver cuáles son los gastos asociados en cada caso y si finalmente nos interesa optar por estas alternativas.